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  • 房地產(chǎn)評估
  • 隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的新的增長點,但同時房地產(chǎn)也是最容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟、引發(fā)金融風(fēng)險的行業(yè),因此,作為聯(lián)系銀行金融風(fēng)險和房地產(chǎn)市場紐帶的房地產(chǎn)抵押貸款評估體系的健全就顯得極為重要
    估價概述房地產(chǎn)估價[1]全稱房地產(chǎn)價格評估,就是對房地產(chǎn)進行估價,也就是說,由持有《房地產(chǎn)估價人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價師注冊證》的專業(yè)人員,根據(jù)估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,運用估價方法,在綜合分析,影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上,結(jié)合估價經(jīng)驗及對影響房地產(chǎn)價格因素的分析,對房地產(chǎn)的特定權(quán)益,在特定時間最可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價,而是模擬市場價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來,它具有專業(yè)性、技術(shù)性、復(fù)雜性,是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。
    房地產(chǎn)交易、租賃、抵押、擔(dān)保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產(chǎn)的估價。
    建筑物的折舊指建筑物因時間經(jīng)過而造成的損耗。建筑物損耗可分為有形損耗和無形損耗。建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊。
    土地生熟程度指基礎(chǔ)設(shè)施的通達程度和土地的平整程度。
    三通一平指水、電、道路通,土地平整。
    七通一平指給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力、道路通,土地平整。
    資本化率是用以將純收益資本化(或轉(zhuǎn)化)為價格的比率。實質(zhì)上是一種資本投資的收益率(獲利率、報酬率、利潤率、回報率、盈利率、利率)。
    基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi),根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段,然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。
    標定地價是指一定時期和一定條件下,能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。
    出讓地價、轉(zhuǎn)讓地價和其他地價。
    房屋重置價格是假設(shè)房屋在估價時點重新建造時,必要的建造費用加平均利潤。
    底價是指政府、企業(yè)或私人出售(尤其是拍賣)房地產(chǎn)時確定的最低價格,亦稱起叫價格(簡稱起價)。
    補地價是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途,或增加容積率,或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán),或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。
    評估類型1、一般評估:
    這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時,求助于評估機構(gòu),以解決分歧和爭議,使之趨于一致的手段,一般不具備法律效力,是參考性評估,它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。
    2、房地產(chǎn)抵押貸款評估:
    這類評估是購房者尋求金融支持時,對自己所抵押的房屋的價值而進行的評估,它必須由金融部門指定或委派的評估機構(gòu)進行評估,評估一經(jīng)確定,具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。
    3、特定評估:
    這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門,對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估,為了求其公正合理,須采用兩種以上的評估方法進行評估,評估結(jié)果一經(jīng)確定,具有法律效力,交易雙方須按確定后的評估值,計算繳納稅費。
    3評估原則1、供需原則:商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時,則價格上升,否則下降。房地產(chǎn)的價格由類是房地產(chǎn)的供求狀況決定。
    2、替代原則:在同一市場上效用相同或相似的房地產(chǎn),價格趨于一致。
    3、最有效使用原則:以最佳使用所能帶來的收益評估房地產(chǎn)的價格。
    4、貢獻原則:它是收益法和剩余法的基礎(chǔ)
    5、合法原則:房地產(chǎn)評估要在法律規(guī)定的條件下進行。測算房地產(chǎn)的純收益時,不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎(chǔ)。
    6、估價時點的原則 :估價時點又稱: 估價基準日、估價期日、估價時間,是一個具體的日期,通常年、月、日表示,估價額是該是該日期的價格。 房地產(chǎn)市場是不斷變化的,房地產(chǎn)價格有很強的時間性,它是某一時點的價格,不同的時點,同一宗房地產(chǎn)往往會有不同的價格,也就是說,估價實際上只是求取某一時點上的價格,所以估價一宗房地產(chǎn)的價格時,必須假定市場情況停止在估價時點上,同時估價對象房地產(chǎn)的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。
    [編輯]房地產(chǎn)評估的程序
    1、明確評估基本事項
    明確評估目的:在受理評估業(yè)務(wù)時,通常由委托方提出評估目的,并將評估目的寫在評估報告上。
    了解評估對象
    確定評估基準日:常以年、月、日表示
    簽訂評估合同:它包括評估對象、評估目的、評估時點、評估收費、雙方責(zé)任、評估報告等事項。
    2、制定工作計劃
    3、實地查勘收集資料:實地查勘是房地產(chǎn)評估工作的一項重要的步驟,并要做記錄。
    4、測算被評估房地產(chǎn)價格:為求得一個公平合理的價格,一般以一種評估方法為主,同時以另一種或幾種評估方法為輔,以求互相對照和檢驗修正。
    5、綜合分析確定評估成果
    6、撰寫評估報告
    4評估方法成本法
    (1)成本積算法,即對取得土地或已實現(xiàn)的土地開發(fā)的各項成本費用進行核算,剔除不正常因素影響的價值,對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤,得出土地使用權(quán)價值的方法。該方法常用于對正常程序取得的土地的評估。
    (2)重置成本法,它是對現(xiàn)有的房屋按照正常市場標準下的重新建造房屋所需成本的測算,然后考慮資金的利息并計取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤)得出完全重置成本價,然后根據(jù)實際情況和法律規(guī)范確定房屋成新率,二者相乘后得出房屋的評估價值的方法。
    市場比較法
    挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產(chǎn)的各項條件相比較,對各個因素進行指數(shù)量化,通過準確的指數(shù)對比調(diào)整,得出估價對象房地產(chǎn)的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用,并且估價結(jié)果較為準確。
    剩余法
    房地產(chǎn)總價知道或者可以測算出來時,因為房地產(chǎn)總價=土地使用權(quán)價值+房產(chǎn)價值,因此測算出土地使用權(quán)價值或房產(chǎn)價值,用總價值扣除它后即可得出房產(chǎn)價值或土地使用權(quán)價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。
    收益法
    不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)收益率也有所不同,根據(jù)待估房地產(chǎn)的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益÷收益還原利率。
    假設(shè)開發(fā)法
    對于一個未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項目(純土地或在建工程等),通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值,然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入,即得出待估房地產(chǎn)價值的方法。
    基準地價法
    針對到某一地塊的土地使用權(quán)價值評估,可以參照已有的同級別、同用途的基準地價,進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調(diào)整,最后得出估價對象土地使用權(quán)價值的方法。這種方法有一定的政策性。
    路線價法
    土地使用權(quán)的價值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關(guān)系,對于同一街區(qū),土地的價值具備相對的穩(wěn)定性,如果知道該街區(qū)土地的平均價格,通過臨街寬度、臨街深度的調(diào)整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。
    5評估特點一、房地產(chǎn)投資價值評估結(jié)果為“非市場價值”
    投資價值是針對特定投資者而言,市場價值是對于典型投資者或大多數(shù)投資者而言。因此,投資價值可能高于、等于,也可能低于市場價值。
    二、房地產(chǎn)投資價值評估條件是基于“特定對象”
    特定對象包括特定投資者(雙方或多方)、特定的房地產(chǎn)項目雙重含義。房地產(chǎn)投資價值評估一般以特定對象為基礎(chǔ),這是房地產(chǎn)投資價值區(qū)別于市場價值額根本原因。
    三、房地產(chǎn)投資價值評估更強調(diào)合理性原則
    房地產(chǎn)投資價值評估除應(yīng)考慮一般的房地產(chǎn)估價原則外,更強調(diào)合理性原則。即估價人員需要站在投資行為各方的角度,綜合平衡考慮客觀、合理的價值,評估結(jié)果應(yīng)考慮各方的可接受性,有些估價行為需要超出狹隘的合法性原則范疇。
    四、房地產(chǎn)投資價值評估方法突破傳統(tǒng)估價
    房地產(chǎn)投資價值評估與傳統(tǒng)市場價值評估在方法的選擇上有較大的不同。傳統(tǒng)市場價值評估方法選擇一般基于估價對象和估價目的考慮,房地產(chǎn)投資價值評估除了考 慮估價對象和估價目的外,同時要關(guān)注投資行為的特定特點和潛在投資行為,除較多的采用假設(shè)開發(fā)和收益還原等傳統(tǒng)方法外,還要考慮現(xiàn)金流量折現(xiàn)等經(jīng)濟評價方法。
    五、房地產(chǎn)投資價值評估多需比較多方案
    由于投資方式的不同,房地產(chǎn)投資價值評估結(jié)果也往往需要多個方案進行比較,分析各個方案實施的風(fēng)險性和價值效益,為委托方提供多個價值指標或區(qū)間指標,這也是房地產(chǎn)投資價值評估區(qū)別于傳統(tǒng)鑒證類評估的重要表現(xiàn)形式之一。
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